Строительный контроль (технический надзор) — это комплекс мероприятий, направленных на проверку соответствия выполняемых строительно-монтажных работ проектной документации, требованиям технических регламентов, а также на обеспечение качества, безопасности и надёжности возводимого объекта.
В отличие от государственного строительного надзора, который осуществляется уполномоченными органами, строительный контроль проводится участниками строительства в собственных интересах.
Нормативно-правовая база строительного контроля и технадзора
Основополагающим законодательным актом является Градостроительный кодекс РФ. Статья 53 ГрК РФ устанавливает обязанность проведения строительного контроля для всех участников строительства — это не право, а прямая обязанность. Согласно ч. 2 ст. 53 ГрК РФ, строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство.
В случае осуществления строительства на основании договора строительного подряда строительный контроль проводится также застройщиком, техническим заказчиком или привлекаемыми ими на договорной основе индивидуальным предпринимателем либо юридическим лицом.
Постановление Правительства РФ от 21.06.2010 № 468 «О порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства» детализирует обязанности участников и состав документации.
Требования Постановления обязательны вне зависимости от источника финансирования — бюджетные или частные инвестиции.
С 2025 года вступил в силу СП 543.1325800.2024 «Строительный контроль при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства» (утверждён приказом Минстроя России от 27.12.2024 № 950/пр). Документ устанавливает требования к организации и проведению строительного контроля, включая состав и содержание работ. Ранее эти положения содержались в СП 48.13330.2019 «Организация строительства», однако Изменением № 2 (вступило в силу с 22 мая 2025 года) требования по строительному контролю и исполнительной документации были исключены из этого свода правил и перенесены в отдельный СП.
С 1 октября 2025 года действует ГОСТ Р 70108-2025 «Документация исполнительная. Формирование и ведение в электронном виде», устанавливающий требования к формированию исполнительной документации в электронной форме при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте. Также применяется СП 48.13330.2019 «Организация строительства» (в части, не касающейся строительного контроля) и Постановление Правительства РФ № 815, утверждающее перечень обязательных стандартов.
В каких случаях требуется строительный контроль
Строительный контроль обязателен в следующих ситуациях:
- Строительство, реконструкция и капитальный ремонт объектов капитального строительства — независимо от источников финансирования и формы собственности.
- Заключение договора строительного подряда — застройщик или технический заказчик обязан обеспечить контроль за выполнением работ наряду с подрядчиком.
- Осуществление контроля за работами, влияющими на безопасность объекта — в соответствии с ч. 4 ст. 53 ГрК РФ, если контроль невозможно провести после выполнения других работ (скрытые работы, ответственные конструкции, участки инженерных сетей).
- Приёмка объекта в эксплуатацию — наличие документов, подтверждающих проведение строительного контроля, является обязательным условием для ввода объекта.
- Привлечение независимой организации — заказчик вправе привлекать специализированную организацию, имеющую членство в СРО, для осуществления строительного контроля на договорной основе.
Наиболее распространённые случаи обращений
Практика показывает, что чаще всего услуги по строительному контролю и техническому надзору заказывают в следующих ситуациях:
- Контроль качества работ подрядчика — наиболее востребованная услуга; заказчик нанимает независимого инженера для проверки объёмов, стоимости и качества выполняемых работ, чтобы избежать переплат и брака;
- Строительство частных домов и коттеджей — когда заказчик не обладает специальными знаниями и хочет быть уверен в соблюдении технологий и сроков;
- Реконструкция и капитальный ремонт — контроль за соответствием работ проекту и нормативам при перепланировке, усилении конструкций, замене инженерных систем;
- Приёмка скрытых работ — освидетельствование арматуры, гидроизоляции, закладных деталей до их закрытия последующими слоями;
- Проверка исполнительной документации — ведение журналов, актов освидетельствования скрытых работ, исполнительных схем в соответствии с ГОСТ Р 70108-2025;
- Урегулирование споров с подрядчиком — технический надзор позволяет зафиксировать нарушения и обосновать претензии.
Порядок проведения работ по строительному контролю и надзору
Строительный контроль включает три основных вида: входной контроль (проверка материалов, изделий и документации до их использования), операционный контроль (наблюдение за соблюдением технологических регламентов в ходе работ) и приёмочный контроль (итоговая проверка готовых конструкций и этапов работ).
Все виды контроля осуществляются в соответствии с программой, разработанной с учётом особенностей объекта. Результаты фиксируются в исполнительной документации, которая с 2025 года формируется преимущественно в электронном виде.
